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新房成交均价受政策及成交结构的影响
发布时间:2019-06-10 08:40

  在18届上海市社会科学普及活动周期间,上海易居房地产研究院于上周举办了“上海楼市发展与百姓购房策略”讲座。易居研究院副院长杨红旭主讲,为关心上海楼市和想要在上海购房的朋友们指点迷津。

  今年春节之后,部分城市出现了楼市“小阳春”,也包括上海。看数据可知线月,上海新建商品住宅成交面积约78万平方米,环比增长25%,同比增长70%。二手房市场同样暖意初显,4月上海二手住宅成交套数为25237套,环比下降2%,同比增长86%。

  杨红旭对此表示,这意味着今年3、4月份,上海的楼市成交量远强于去年同期,这是近两年来最高的月度成交量。

  原因主要有四。其一,2018至今,多次降准之后,货币偏松,全社会利率重心下移,于是全国主要城市包括上海,首套房贷款利率连续回落。其二,2016年限购升级政策下的非沪籍人口陆续拥有了买房资格,市场需求增加。其三,2019年上海棚改力度加大,拆迁户增多,部分人倾向于接受货币补偿,购房需求增加。其四,在于市场本身的轮回。历史数据表明,房地产市场周期性波动的规律明显。比如最近一个波动周期:2014年低迷,2015年复苏,2016年繁荣,2017-2018年降温、低迷。按过去的规律,低迷期一般为一年左右,而这次已经持续两年多了。

  他列举数据:2018年上海新建商品住宅成交面积约647万平米与2017年差不多,而2016年为1392万平米,2015年为1497万平米,也就是说,2017年、2018年,楼市显著降温,相比2015年、2016年的繁荣期,成交量大降一半左右。2018年上海二手住宅累计成交约16.4万套,同比增长7.8%。相比2016年的37万套,大降56%。

  从三方面分析:一、从房价波动来看,全市新房成交均价,并没有像成交量那样大跌。2019年4月,上海新建商品住宅成交均价为5.5万元/平方米,环比上涨0.7%,同比上涨18.2%。而2017年为5万元左右,2016年为4万元左右。不过,新房成交均价受政策及成交结构的影响,存在一定的失真性。如果看二手房,则当前全市多数区域,二手房成交价,相比2017年一季度,下跌了一成左右。房价大概回到了2016年夏天的水平。因此,上海作为一线城市,城市基本面很强,楼市在经历两年多调整之后,已经回归理性,相比部分热门的二线城市,还要合理健康一些。

  二、从政策面来看,近两年上海调控基本维持既有状况,既没放松,也没升级,预计今年不会升级,继续保持平稳。

  三、从资金面来看,去年以来多次降准,今年一次全面降准,一次定向降准,预计年内还有一到两次降准。国际环境美联储停止加息。因此货币金融政策稳中趋松,流动性将继续改善,这有利于上海楼市企稳、反弹。

  基于此, 2019年购房是近三年来,较好的购房时机,自住需求者可以放松心情、从容挑房。

  可以说,上海是国内最成熟的房地产市场之一,其标志是二手房成交量超过一手房,近五年总体来看,前者是后者的1.5倍多。这种格局之下,外环以内的中心城区,主要是二手房的市场,新房供应量极少。

  杨红旭认为,如果想在中心城区买房,不要过于追求那些极少量的新盘。还有一个因素,由于市中心房价较高,新盘存在明显的限价政策,所以少数新盘供不应求,需要摇号才有可能“中奖”。因此,大家可以多关注二手房,从居住舒适度和升值性来看,房龄15年以内的次新房,更具优势。

  当前,上海的新房供应,主要集中于郊区,尤其是远郊新城,如青浦新城、嘉定新城、奉贤新城、松江新城、金山新城等。这些板块的新房供应量较大,而需求面仍不算活跃,所以存在供大于求的状况,部分项目存在打折优惠等促销行为。

  对于预算有限的年轻人、首次置业者,或者在郊区工作生活的朋友们,可以重点关注这些新盘。遇到满意的,今年就可以购入了。

  易居院监测的数据表明:截至2019年4月底,上海新建商品住宅库存为617万平方米,去化周期为11.4个月。按自然资源部和住建部的标准,住宅去化周期高过18月明显供大于求,低于6个月明显供不应求。12个月左右,是一个合理水平。上海楼市平稳有序,不冷也不热。

  他提醒大家一定要明白,“房住不炒”是党的19大确定的住宅市场发展的重要方针,房价持续大涨的时代很可能一去不返了,自住购房可以任性一些,而投资投机购房,则要谨慎小心。

  比如,一般不要购买商住房;再如,当前不要跟风去环沪地区炒房,即便是长三角一体化发展纲要将要公布,也不会明显刺激上海及周边的房价。不过,上海的朋友们,在资金宽裕且有自住需求的前提下,未来可以在环沪地区买房度假或养老。

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